抑制政策能否为高档房降温豪宅投机市场分析0手拉葫芦

抑制政策能否为高档房降温 豪宅投机市场分析

“抑制高档房”政策除了赚回三个月的短期观望和媒体的大肆炒作外，似乎收效甚微。真正“豪宅级”的开发商们依旧悠闲地喝茶聊天，并做好了2006年再战高端的充分准备。

不久前，国家信息中心对“2006年继续控制高档商品房开发”的预测给了业界一个信号——2005年高档房市场的控制工作并不理想。

“控制高档房政策对真正的高档房影响不大！”东山墅营销总监徐照民对“抑制高档房”政策的效果直言不讳，“东山墅的高价位不是一个投机者能承受的，它的开发首选目标并不是为了投资人群，它的资金回收期很长，出租市场少，它不是投资型项目。所以，宏观调控对它影响不大，甚至说是有利的”。

真正的豪宅没有投机市场

对贷款限制的增多使得有资金实力的购房者索性选择一次性付款，对高档房的开发商来讲未尝不是一件好事。据了解，东山墅项目仅有不足40%的购房者考虑贷款，而其中绝大部分又是港籍人士，他们的贷款取向多是外资银行，受国内政策影响较小。在购买东山墅的业主中，超过95%的人为自住，并非国家抑制的“投资或投机”者。他们更看好了项目的地理环境、居住环境、商业环境和旅游环境等，买房也绝不是频繁行为，称不上被调控的对象。

持有上亿资产的人买房会对银行贷款的限制规定特别重视吗？他们会将上千万总价、上千平米的房子买来投资吗？

真正的高档项目，要地段的稀缺，环境的优美，居住的舒适，娱乐的品位，符合这些要素的项目远非普通的投资项目。通常情况下，北京、上海等大城市适合投资的房产，价位应在三、四百万以下。徐照民称：“我们的客户有90%是国内的，有北京的、外埠的和海归人士，很多购房者出资千万购买东山墅的地理优势，将其作为一个私人公馆，一年来住个把月，或者作为公司会所，用来接待客户、休闲娱乐。”

置业缘于对中国经济的信心

另一个称“控制政策”是好事的，是观唐别墅的市场总监畅磊。“对我们这些有土地保有量的开发商来说，国家限地客观上帮我们减少了竞争对手，有利于我们的发展。”

从观唐的设计理念不难看出，他们走的是差异化路线。用紫光地产董事长吕大龙的话说，就是“当80%的人都在关注欧式别墅时，有20%的人还在观望，那此时推出10%的差异化产品面对20%的人，仍然是极其安全的。”

差异化路线引来差异化客户。一位来自爱尔兰航空公司的老板成了观唐的头号客户，他购买观唐的冲动来自于中国良好的经济发展环境。同时，用美元持有人民币资产，除降低美元汇率风险外，迎合中国经济发展，获得超额回报率是他关心的问题。至于国家对房产的宏观调控，并不是影响他选择的关键，对价格更是不在意。“在以这类人为代表的外籍客户眼中，什么项目并不重要，只要它有足够的特点吸引眼球”，畅磊说。

旅美画家崔如琢与外国客户买了同样的房子，却有着不同的原因。某种程度上，他代表了国内的部分艺术家购房的心态。有趣的是，宏观调控在这位艺术家面前同样失去了魅力，因为以崔先生的资金实力，足以支付所有房款。他在乎的，是他所需要的艺术氛围。据畅磊介绍，崔先生在观唐购买了两套别墅，中间打通，形成了绝对的“四合院”，门楼制成相当古典的官府造型，从中享受艺术带来的满足感。“此类人是在中国经济飞速发展过程中感受过赚钱乐趣的人，他们对中国经济相当自信”。

宏观调控唯一影响到了这样一批人，一批拥有大量资金准备释放的人。出于对今后房产发展的不确定，他们考虑到政策问题、考虑到银行限制、考虑到市场分析，做出了短期观望的决定。三个月后，出于对自我的判断，一部分人走出观望，决定购买，而另一部分人则仍不确定，最终放弃对房产的投资而转做其它产品。

出人意料，由宏观调控新政出台而导致的“持币待购”现象在高端市场十分少见。

北京高档房为何选择集中放量

顺义有个女子合唱团，由五个国家的九个外国人组成，合唱团由中国人认为很土的“顺义”二字命名，让人有些想不通。而她们的解释却逐渐改变了这一切。

这就是中西方的文化差异。在西方，很多高端的客户群是分散居住的，而在中国，老外们不相信北京的居住安全，采用“择群而居”的办法消减治安担忧，就像纽约的唐人街。顺义，就是他们选出来的高档次人群居住区。

随着中国经济发展，国际高尖企业不断入住北京，各企业的中国首席代表也逐渐受到重视。以前的中国首代房屋补贴为6000—8000元，现在完全没有价格，“他们喜欢什么就住什么”，由此带来高档房的需求不断增加。

不可否认，在北京有相当一批的住宅投资客，高档住宅市场的需求依旧很大。畅磊介绍，一个在顺义拥有10套以上别墅的投资客，仍然看好高档房市场，“他们住着很一般的房子，而大量的好房用来投资，月收益高达几万美元。以这类投资客为代表的购房者，很大程度上决定了该地区房屋的升值潜力”。

高需求量决定了市场。这也是为什么八月底顺义区丽嘉花园、龙湾别墅、卓锦万代、金碧湖畔一起涌现的根本原因。所谓“准备充分，仗就一定要打！”

有实力的开发商还将继续做高档房

“什么好玩干什么”畅磊调侃中道出了紫光地产的经济哲学。“把产品和市场需求完美结合”是观唐的成功所在。足够的产品特性和个性需求是他们选择做高档房的根源，当企业需求与市场相融合，“这个游戏就会玩得很好”！毫无疑问，继续走高端是观唐可以预见的下一步棋。

高档是一个层次，并不拘泥于形式。徐照民同样认为，控制土地利用不能阻止高档房迈进的脚步。市场需求不同，就需要不同的房产出现。“不一定要局限于某一种产品，但我们对高端的追求是不变的”。

“北京做不成还有外地，中国不成还有国外，只要有需求的地方就有市场。”这是徐照民采访结束的最后一句话。庞大的需求量是高档房的发展后盾，“随需而变”成就其更广阔的发展空间。控制富人需求，如何不难？在他们眼中，金钱早已成为一种货币符号。

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